UN COMENTARIO MUY ORIGINAL SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES

Buen día. Vamos a contestar una consulta que tengo hace rato por aquí: la prescripción adquisitiva.

Vea, mi amigo: la propiedad de las cosas no se pierde por el no uso. Usted puede dejar un terreno tirado, y seguirá siendo suyo.

Pero, ojo: se pierde cuando otro lo usa. Sí, en ciertas condiciones y en ciertos plazos, por supuesto. Eso varía, según de qué tipo de cosa se trate, y según la actitud de ese poseedor.

Hablemos de inmuebles. Si el tipo que está adentro es un poseedor con justo título y buena fe, prescribirá el terreno en diez años. ¿Qué es justo título? Pongamos que el tipo fue a una escribanía, trató de hacer todo bien y se fue con la escritura bajo el brazo. Y en la creencia de haber comprado el terreno. Pero por ahí el vendedor no era el verdadero propietario, que aparece después, furioso. Y ahí juega ese plazo de diez años.

Si el verdadero propietario aparece después de diez años, contados desde que el poseedor escrituró y entró en el terreno, ahí sonó. El poseedor se queda adentro. Siempre que tenga un buen abogado, of course. Si el propietario aparece antes de esos diez años, ahí sí, lo raja.

El justo título es aquel que estuvo revestido de todas las solemnidades que exige la ley, pero haciéndose abstracción de la persona que otorgó el acto. Pudo ser un delincuente, que se hizo pasar por dueño. Pudo ser el dueño, pero al momento de la escritura era menor, y el comprador lo ignoraba, se pasó el detalle y la cosa quedó así. En estos casos, decía, el inmueble se prescribe a los diez años.

Después está la otra posesión, la antes llamada “treintañal”, hoy veinteñal. Esa va para el tipo de mala fe, para el que tiene claro que el propietario es otro. Pero el inmueble está tapera, el tipo entra, lo arregla, paga los impuestos y lo usa. Y es el patrón de la vereda: no reconoce a nadie ningún derecho, curte de dueño. Ahí tienen que pasar veinte años.

Si pasaron veinte años entre el inicio de la posesión y el momento en que aparece el dueño, esa la gana el poseedor. Y le paso un detalle curioso. Pongamos que usted se mete en una casa mía, y pasa veinte años y una semana. Ahí me aparezco yo con dos pesados y lo pongo en la calle, con cómoda, mesas de luz, estufa eléctrica y jaula del canario. Usted llama un taxi flet y se va a otro lado.

Pero usted, ya afuera, me hace juicio a mí, diciendo que estuvo en posesión pública y pacífica durante veinte años y una semana, al cabo de lo cual vine yo y lo rajé. Y que por haber estado más de veinte años usted cree ser dueño, aún cuando hoy viva en la pensión de doña Porota. Y yo contesto que siempre fui dueño, aquí tiene la escritura, señor juez, faltaba más. Y que estoy en mi casa ¿o no?

¿Quién gana? Usted. Porque si estuvo veinte años, se convirtió en dueño. Le falta la sentencia que lo diga. Pero desde la pensión de doña Porota usted me la sigue, desarrolla su prueba y finalmente el juez le dirá que es dueño. Y me toca a mí sacar los muebles a la calle. Y preguntarle a usted -ya que está- cuánto le cobraba doña Porota, si hay agua caliente, etcétera.

En estas historias, el gol de oro suele estar dado por el inicio de la posesión. Puede ser el eslabón más débil de la cadena de hechos que alega el poseedor. Si le demuestran que entró en posesión un poquitín más tarde, quizá le escupen el asado, porque finalmente acredita -por decir- diecinueve años y dos meses de posesión. Cliente de doña Porota, porque la ley dice veinte. Y veinte es veinte.

Y eso se lo puedo enganchar con otro temita. Pongamos que un tipo es inquilino. Se atranca con los pagos, pasa el tiempo, y cuando lo quieren desalojar, alega que él no es inquilino, sino poseedor. Y que ya tiene tantos años como tal.

Ahora bien, si aparece el contrato, queda claro que entró como inquilino. Locatario, dicho con más precisión. Y... ¿cuándo empezó a ser poseedor? Mire: sólo cuando le hizo saber al propietario que se consideraba poseedor. No se puede hacer el sota, y jugar de inquilino para decir al final “soy poseedor”. Esa manifestación de cambio denominada “interversión del título” la tiene que demostrar el pretendido poseedor: acá está el telegrama que le mandé tal día, diciendo que me consideraba poseedor.

Ché... ¿y si el dueño no tiene el contrato? Y los recibos que acreditan el pago de alquileres los tiene el otro, obviamente. ¿De qué nos disfrazamos?


Escribe Juan Francisco Risso
Lo encontré en el diario La Voz del Pueblo de Tres Arroyos